Вложение средств в строительство

В России рост активности на рынке недвижимости  наблюдается с середины 90-х годов. Несмотря на значительный рост цен на недвижимость  и неизменно  увеличивающиеся объемы строительства,  в последние годы наблюдается  оживленный спрос на недвижимость. Практически 100% квартир в строящихся домах продаются до завершения строительства. Тюменский рынок жилья  так же далек от насыщения: примерно 60% тюменцев хотели бы улучшить жилищные условия. Пользуются спросом квартиры и у жителей северных округов, приобретающих жилье в Тюмени, как для себя, так и для своих родителей, детей и других  родственников.
Однако приобретение недвижимости непосредственно для проживания является не единственной целью вложения средств в недвижимость. С каждым днем вложение средств в недвижимость становится все более привлекательным  и  более надежным способом сохранения и приумножения имеющегося или накапливаемого капитала, т.е. своего рода бизнесом. Приобретение недвижимости, как вида бизнеса, предполагает продажу недвижимости через 1-2 года. Стабильный рост цен и  неуклонный спрос на недвижимость способствуют развитию такого вида бизнеса и заметной активности граждан по вложению средств в недвижимость.
С  2002 по 2005 г.г. ежегодный рост стоимости недвижимости составил 40-60% (в валюте). По оценкам экспертов, стоимость тюменских квартир только за  2004 году увеличилась практически на 55%. В тоже время банковские проценты по валютным вкладам  не превышают 7-9% в год. Доход рынка ценных бумаг колеблется в размере 25-40% годовых, но рынок ценных бумаг значительно более  нестабилен, нежели строительный бизнес, и игра на бирже не дает гарантий успеха даже для  профессиональных участников.
Следует учитывать, что  существуют два  параллельных рынка недвижимости.
Первичный рынок предполагает приобретение недвижимости в строящемся объекте, по договорам долевого участия в строительстве. Стоимость долевого участия в строительстве жилья в Тюмени колеблется от 14 до 28 тысячи  рублей за один квадратный метр в зависимости от района и срока сдачи дома в эксплуатацию.
На вторичном рынке приобретается недвижимость в уже построенном объекте по договорам купли-продажи. Самое дорогое жилье в Тюмени – это однокомнатные квартиры, так как они наиболее востребованы. Стоимость квадратного метра пансионата общей площадью 12 кв.м. зашкаливает за 29 тыс. рублей за кв.м., поскольку это самое доступное жилье, которое по-прежнему покупают в основном, студенты и молодые семьи. Один квадратный метр однокомнатной квартиры в центре города стоит от 25 до 27 тысяч рублей. За один квадратный метр двухкомнатной квартиры покупателю придется выложить от 20 до 24 тысяч рублей. В трехкомнатной квартире метр жилой площади дешевле всего, от 17 до 24 тысяч рублей.
Стоимость недвижимости на вторичном рынке превышает стоимость недвижимости на первичном рынке на 10-20% (в зданиях современных проектировки). В тоже время, стоимость жилья  в так называемых «хрущевках» ниже  процентов на 10%  стоимости первичного жилья на первичном рынке.

Вместе с  тем, на первичном рынке недвижимости, наряду с постоянным и стабильным ростом цен, общим и для первичного и  для вторичного рынков, наблюдается значительный рост цен в зависимости от степени готовности объектов недвижимости. Самая низкая цена недвижимости  – на стадии подготовки к строительству и осуществления земляных работ. Первый скачок цена совершает  на стадии монтажа 2 этажа объекта. Максимальная цена достигается на этапе завершения строительства,  перед сдачей объекта в эксплуатацию. На завершающем  этапе  стоимость недвижимости в  1,5-2 раза превышает стоимость на  первоначальном этапе ее строительства. Таким образом, вложение средств  в строящуюся недвижимость является  наиболее предпочтительным и выгодным.
Вложение средств в строительство недвижимости, также как и любой другой бизнес, несет определенные риски. Однако риски эти не велики. В основном – небольшие  задержки сроков  ввода объекта  в эксплуатацию. Худший исход – не завершение строительства или  мошеннические операции – явления единичные и, как правило, в этом есть и вина самих дольщиков, польстившихся на  дешевые цены. Для того, чтобы избежать неприятностей, необходимо получить как можно больше информации о строительной компании-застройщике, о ее истории, об опыте работы, о реализованных проектах, планах организации, о качестве и темпах строительства. К сожалению, сегодня только одна треть  застройщиков на строительном рынке, являются наиболее надежными. Низкие цены не должны выступать решающим фактором при выборе застройщика. С 1 апреля 2005г. вступает в силу Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости  и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») призванный защитить права граждан, вкладывающих средства в строительство жилья и создающий максимально благоприятные условия  для участия граждан, в долевом строительстве, значительно понижающие возможные для них риски.
Принимая же во внимание  степень рисков и доходность вложений по  сравнению с доходностью вложений  на бирже и по   банковскими вкладами, вложение средств в недвижимость, особенно строящуюся, является наиболее эффективным.
В последнее время на рынке недвижимости наблюдается активизация ипотечного кредитования. Сделки по ипотеке пока еще единичны ввиду  невыгодных условий – высоки проценты  и относительно небольшой срок погашения (15-20% годовых на срок от 3-10 лет). В перспективе ожидается  позитивное изменение условий осуществления сделок по ипотеке - уменьшение  процентов и увеличение сроков погашения. Принятый в конце прошлого года  пакет федеральных законов призван способствовать тому, что уже  в ближайшее время ипотечное кредитование станет более дешевым для широких масс населения. Вместе с тем, это, в свою очередь,  вызовет значительное увеличение спроса на недвижимость, что в конечном итоге  отразится и на увеличении цены предложения. Иными словами массовая реализация  ипотечных кредитов повлечет очередной  скачек цен на недвижимость.
В «Российской газете»  от 25 января 2005г. опубликованы основные характеристики рынка жилья в 2004-2010гг. при варианте проведения комплексных реформ (в текущих ценах), в соответствии с которыми цены на жилье на первичном и вторичном рынках  в 2005 г. составят 18770 руб./кв.м., а в 2006г. - 26 162 руб./кв.м. Правительство Российской Федерации и эксперты предполагает, что  реализации принятых федеральных актов вызовет  в течение текущего года рост  цен на недвижимость   более, чем на  39%. 
Таким образом, вложение средств  в недвижимость сегодня, в результате постоянного роста цен, может сохранить денежные средства граждан  и даже способствовать получению дополнительного дохода.