К Вам пришёл застройщик ...

Можно начать с диалога с журналистом.
     Встреча с Михальчуком И.Ф., в недавнем прошлом руководителем департаментом ЖКХ……….
     В настоящее время  Иван Федорович руководит межрегиональным центром «Частное право».
     Кратко рассказать о деятельности фирмы. Начинали с разработки нормативно правовых актов субъектов РФ и муниципальных образований, правовой экспертизы правовых актов, правового обслуживания юридических лиц. Но время диктует изменение приоритетных направлений деятельности, и на настоящий момент одно из них – работа с недвижимостью. Межрегиональным центром оказываются ставшие уже традиционными услуги по покупке, продаже и обмену недвижимым имуществом, сопровождение сделок с недвижимостью. Внедряются новые виды услуг, созданы и постоянно обновляются собственные информационные базы по объектам долевого строительства и по застройщикам, осуществляющим свою деятельность в г. Тюмени. Гражданину, желающему вступить в долевое строительство, мы окажем услуги по подбору вариантов с учётом пожеланий, а также предоставим информацию о застройщике, позволяющую определить его надежность. При необходимости, окажем помощь в заключении договора долевого строительства и представлении интересов дольщика на стадии строительства объекта и до регистрации права собственности на завершённый строительством объект. Для северян и жителей других регионов оказываем услуги по текущему информированию о ходе строительства объектов.
     С этого года ведём колонку в еженедельной газете «Квартирный вопрос», в которой даём разъяснения по применению действующего жилищного, гражданского и земельного законодательства, разбираем и наиболее типичные ситуации, с которыми сталкиваются жители г. Тюмени и отвечаем на поступающие от граждан вопросы.
     Актуальнейшей проблемой, с которой ежедневно сталкивается Межрегиональный центр, оформление прав на фактически принадлежащие гражданам объекты недвижимости, а в частности на земельные участки. Несмотря на то, что в своём послании к Федеральному Собранию Президент РФ поставил задачу помочь гражданам легализовать в упрощенном порядке принадлежащие им фактически объекты недвижимости, указал, что порядок легализации должен быть максимально прост для граждан и оформление документов не должно создавать для них дополнительных проблем, на деле же, зачастую, приходится добиваться у власти права на клочок фактически принадлежащей гражданам земли.
     Большая работа ведётся с теми, чьи дома подпадают под снос. Ежедневно проводим бесплатные консультации, разъясняем права и возможности защиты интересов граждан в соответствии с действующим законодательством, определяем наиболее приемлемые варианты решения проблем и совместными усилиями достигаем поставленных целей. Хорошо, если граждане обращаются, тогда, когда проблема возникла (как правило, в случае направления застройщиком проекта предварительного договора) либо беспокоятся заранее, оформляя свои права на жилые помещения и земельные участки, под ними расположенные. В каждом конкретном случае помогаем гражданам найти наиболее приемлемый для них путь решения. Но зачастую к нам обращаются граждане, поработавшие ранее с юристами и адвокатами и не получившие реального результата, с запущенными делами. В этом случае приходится сначала исправлять ситуацию, а потом уже достигать цели.
     В Тюмени бурно набирает темпы строительство, застраиваются кварталы  в центре города, еще дореволюционной постройки.  Застройщики получают под застройку земельные участки с находящимися на них жилыми домами и проживающими на них гражданами. Соответственно проблемы с отселением граждан перекладываются на плечи застройщиков. Зачастую застройщики сталкиваются с проблемой «демографического взрыва», когда в домах, планируемых  под снос, молниеносно увеличивается количество проживающих граждан.  В срочном порядке прописываются  родственники, «новобрачные», становятся популярными  и фиктивные разводы.  Но это с одной стороны.
     А с другой,  затрагиваются интересы жителей Тюмени, подпадающих под застройку. Тот дом, в котором жили отцы и деды, в котором выросли они сами и ростят своих детей,  подпадает под снос, а та землю, что из года в год кормила их, государство предоставляет застройщику.
     Порой «под сносом» дома, с проживающими в них гражданами, находятся  десятилетиями. Жители верят обещаниям местной власти, что их дома снесут, терпеливо выжидая годами. Застройщики на земельном участке меняются. Жители терпят неудобства с близостью строек, работой строительной техники, как в течение рабочего дня,  так и в ночную смену. Порой расстаются с частью своих земельных участков в пользу застройщиков, наивно полагая, что  вот-вот он их отселит. Но не всегда истории с отселением завершаются счастливым новосельем.
     Вооружившись новым Жилищным кодексом, застройщики убеждают «отселенцев» в том, что им полагается такое же количество квадратных метров, что и в сносимом доме. Юристы, защищающие интересы застройщиков, дают в средствах массовой информации комментарии, направленные на то, что в случае сноса,  граждане имеют право лишь на денежную компенсации стоимости сносимого имущества, чем фактически вводят в заблуждение граждан.
     На самом деле, ситуация складывается по иному. Допустим, дом находится в собственности  граждан. Процедуры проведения изъятия жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности,  прописаны  в Жилищном кодексе Российской Федерации только для случаев  изъятия жилья  для государственных и муниципальных нужд.  Снос жилых помещений для государственных или муниципальных нужд осуществляется не так часто. Как правило, застройка территории производится для удовлетворения частных интересов  инвесторов. В этом случае отношения между застройщиком и гражданами должны складываться исключительно в рамках  гражданского законодательства и условия возможно отчуждения недвижимости, определяется сторонами самостоятельно.
     Налицо столкновение интересов застройщиков и жителей домов, подпадающих под застройку. Цель застройщиков – как можно меньше потратить средств на подготовку территории под строительство, связанную с расселением граждан. Цель граждан получить максимальное количество квадратных метров  или большую по размеру денежную компенсацию при отселении.
     Однако на защите застройщиков  квалифицированный штат юристов, возможность привлечь крупные юридические компании.
     А «отселенцы» остаются один на один со своими проблемами. Попытаются решить  вопрос самостоятельно - натыкаются на бюрократическое отчуждение, либо на ответ местной власти – решайте проблемы с застройщиком, которому выделена земля.
     Данного противостояния можно было бы избежать, если бы государство продавало готовые к застройке земельные участки либо право на них, предварительно проведя работу по отселению граждан либо предоставлению им денежной компенсации за изымаемое имущество.
     Но пока ситуация складывается иначе.  И наша организация помогает гражданам, попавшим под снос,  найти более приемлемый  путь для защиты их прав. Каждая ситуация индивидуальна и порой требует детального изучения, работы с архивами, восстановления утраченных за давностью лет документов.  Но в каждом  случае можно найти наиболее рациональный  выход.
     Далее следует предложение журналиста продолжить беседу  в следующих номерах газеты, а возможно вести рубрику о проблемах осуществления застройки. Поддерживает предложение  Михальчука И.Ф.  присылать  гражданам вопросы, связанные с застройкой, ответы на которые граждане получат по телефону, и  посредством публикаций.
     В следующей публикации  поговорим о возможности изъятия земельных участков, жилья для государственных и муниципальных нужд, о процедуре такого изъятия, о возможности  изъятия жилых помещений в настоящее время  и какие нужды  можно отнести  к государственным и муниципальным.