К Вам пришёл застройщик ... (государственная нужда)

В данной статье рассмотрим возможность  изъятия земельных участков, жилых помещений на них расположенных,   в связи с застройкой территории.
Отношения, связанные с правами на земельные  участки, в том числе основания их прекращения, регулируются Гражданским кодексом РФ, который предусматривает возможность изъятия земельных участков, для государственных и муниципальных нужд и определяет процедуру изъятия. Однако же ответа на вопрос  – какая нужда относится к таковой, Гражданский кодекс РФ не  дает. Предполагается, что государственные или муниципальные нужды - это публичные нужды, удовлетворение которых идет на пользу либо всего населения страны, либо жителей муниципального образования или отдельно взятого региона, т.е. интересы общества, общее благо, всеобщие интересы. Сопоставление же с нормами Бюджетного кодекса РФ позволяет сделать выводы, что государственные или муниципальные нужды - это любые потребности соответствующего публично-правового образования, обеспечиваемые за счет его бюджета. Таким образом, необходимость реализации инвестиционного проекта по осуществлению строительства объекта недвижимости, финансируемого из государственного или муниципального бюджета,  можно отнести к государственной или муниципальной нужде. А вот осуществление застройки территории в интересах частных инвесторов к государственной  или  муниципальной нужде отнесено быть не может. 
Но для строительства всех ли объектов, финансируемых  за счет государственного  или муниципального бюджета, возможно изъятие земельных участков? Законным ли будет требование об изъятии земельного участка, например, для строительства административного здания, с целью размещения в нем органов государственной власти? Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что не для всех. Случаи изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены Земельным кодексом РФ. К ним отнесены  случаи, связанные с выполнением международных обязательств Российской Федерации и  размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.  При этом перечень  объектов государственного или муниципального значения четко определен. Это объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения, объекты использования атомной энергии, объекты обороны и безопасности, объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения, объекты, обеспечивающие космическую деятельность, объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий, объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения и автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов. Вместе с тем Земельный кодекс РФ допускает, что случаи применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, могут устанавливаться федеральными законами  и   законами субъектов Российской Федерации. Но на  сегодняшний день законодательство Тюменской области таких случаев не определяет.
Соответственно,  изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд возможно  лишь в случаях осуществления строительства перечисленных объектов государственного или муниципального значения и лишь при условии отсутствия других вариантов возможного их размещения. Иными словами,  строительство объектов массового развлечения, офисных и  административных  зданий, в том числе и для  целей размещения органов государственной власти, финансируемых из государственного или муниципального бюджета, не может повлечь  изъятия земельных участков.
Если же изъятия земельного участка  не избежать, то осуществляться оно должно по правилам, установленным действующим законодательством.  
Статья 35 Конституции Российской Федерации гарантирует, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Решение об изъятии земельного участка для государственных и для муниципальных нужд должно быть принято исключительно федеральными органами исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов Федерации.  После его принятия, решение  подлежит обязательной  государственной регистрации. Собственник земельного участка не позднее, чем за год, до предстоящего изъятия земельного участка, должен быть письменно предупрежден об этом органом, принявшим решение об изъятии.
Если собственник земельного участка в принципе не возражает против  его изъятия, то с ним заключается соглашение, определяющее выкупную цену (плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд), сроки и другие условия выкупа. Соглашение включает обязательство Российской Федерации (субъекта Российской Федерации или муниципального образования) уплатить выкупную цену за изымаемый участок.  При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если же собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может,  в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии земельного участка, предъявить в суд иск о выкупе земельного участка. Только по решению суда возможно принудительное  изъятие земельного участка при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка.
В аналогичном порядке должно осуществляться изъятие земельного участка у пользователей земельных участков.  Различие состоит лишь в том, что собственники земельных участков имеют право на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа для государственных или муниципальных нужд, а также на возмещение убытков. Землепользователи и арендаторы имеют в данном случае лишь право на получение убытков.
В случае нахождения на земельном участке жилых помещений изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд повлечет и изъятие жилого помещения у его собственника путем выкупа. Все возможные случаи  изъятия  земельного участка для целей строительства мы рассмотрели выше, эти же случаи могут послужить основанием и для принятия решения  об изъятии жилого помещения. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.   И так же, как и в случае с изъятием земельного участка, решение  об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно статьи 32 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Если собственник жилого помещения не возражает против  его изъятия, то с ним заключается соглашение, определяющее выкупную цену жилого помещения, сроки и другие условия выкупа. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению  собственнику взамен изымаемого жилого помещения может быть  предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если же собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, государственный орган, принявшие такое решение, в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Только по решению суда возможно принудительное  изъятие жилого помещения при условии  предварительного и равноценного возмещения его стоимости.
В иных случаях, когда застройщик интересуется земельным участком и/или жилым домом, расположенным  на земельном участке планируемом под застройку, например под элитное домостроение, гостиницу и т.д., отношения между застройщиком и  гражданами, собственниками земельных участков и/или жилых помещений должны выстраиваться в рамках гражданского законодательства. То есть в этом случае стороны самостоятельны в  определении условий отчуждения своей собственности и не ограничены рамками Жилищного кодекса РФ, в том числе и в части  выкупной цены. Но при защите своих имущественных интересов граждане должны понимать,  что чрезмерные аппетиты могут привести в тому, что они останутся посреди строительной площадки в своем ветхом жилище и при своих интересах. Примеры тому уже в городе уже есть. В данном случае нужно искать компромисс интересов собственников жилых помещений и будущих застройщиком.